不動産投資市況の天井感
いつも役に立つのか立たないのかわからないブログ見ていただきありがとうございますm(_ _)m
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今に始まったことではありませんが、やはり銀行関係の不動産投資に際する融資は今年に入ってかなり引き締めをしているようです。
引用 ブルームバーグさんから
個人不動産投資家の過半「融資厳しくなった」－金融機関の対応に変化
加えて、シノケンの決算を見てもここは判断が難しいところですが成長の伸びが鈍化してます。
とはいえ、融資を渋られてるのは新規投資家と属性が悪い投資家のようで、既存客の融資（良属性）への融資は引き続き進んでいるようです。
ただし、個人的には不動産マーケットは行くとこまで来たような気がします。
東京都心の好立地エリアの物件利回りが３％～５％ 、大阪も１％乗せたくらいですから、こっから買っていく属性は殆ど相続税対策組かなぁと。外国人は区分は買ってきますけど大きなものは買いませんし。
で、ここから買うなら正直REIT買っている方が割に合う条件になってきます。
少しREITの話をすると、全REITの平均利回りは４％前半。上記の都心物件と同じくらいと思いますが、ランニングコストの有無や流動性など見ると実質利回りは圧倒的にREIT。ただ、借り入れによるレバレッジができないだけですね。（まぁ信用2階建てでやれば、、、）
利回りだけならREITもいいんじゃないと言いましたが、REITもやはり個別の状況を見ていくと物件取得が上手くいっていないREITが多く、分配に回してるところもあります。短期的にはいいですが成長エンジンである物件が手に入らない、もしくは入れ替えられないのは結構痛手ですし、そろそろ金利上昇分が価格に織り込んでくることを想定するとREIT自体の価格上昇は結構厳しいかもと見ています。
で、次に目が行くのが地方物件なわけですけど、人口減少甚だしい地方でも融資がつく物件は利回り10%を切ってくるわけで。（過疎エリア除く）一時期前、地方なら積算がでるから融資が引きやすいと言われた地方RCもお値段以上ニトリ状態で「積算≦販売価格」になってなかなかフルローンは厳しいことになってます。
で、「良い物件も出てこない、利回りも低い」ということで、今、皆がそろって向かってるのが地方郊外に建てる新築の木賃アパート。
うまく地場の工務店などに依頼すると10%超えてくるということでガンガンやっておられます。 ※余談ですがシノ〇ンやインベス〇ーズクラウドも同じ新築木造投資ですが首都圏に限定しているのとパッケージングされて具体的な中身の値段が封印されているので管理料含めたら実質３%あればいい方じゃないですか。まぁ糞商品に変わりないですが（）
話を新築木賃アパートに戻しますが、この地方郊外の木賃もやり過ぎ感もあり皆が5年～8年後に売ると出口を立てていますので、つまり5年後以降に昨今の大家ブームで建てられたアパートが大量に市場に放出されるわけですよ（笑）めっちゃ怖くないですか？
そりゃ、そのまま持っていてもいいのですが、地方郊外という悪条件で新築プレミアムが剥げ落ちて家賃も下がった状態で、しかも法耐が短い木賃では長期勝負はかなり辛い。
では、今後の投資戦略はどうするのか？ですが。。。
そろそろ何もしない のが一番じゃないですか？（鼻ホジ）
いつも親身にしてもらっている不動産業者に行くと「今は買わないでください。どうせ5年後くらいにまた買い場来ますから株でもやっててください」と追い出されます。
どうしても物件狙いにいくなら
・知り合いなどから相対で譲ってもらう
・ボロ戸建てで利回り20%オーバー狙い
・競売（の手前狙い）
そんなところだと思います。待つのも相場です。難しい市況ですから無理しないでいきましょう。
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今に始まったことではありませんが、やはり銀行関係の不動産投資に際する融資は今年に入ってかなり引き締めをしているようです。
引用 ブルームバーグさんから
個人不動産投資家の過半「融資厳しくなった」－金融機関の対応に変化
加えて、シノケンの決算を見てもここは判断が難しいところですが成長の伸びが鈍化してます。
とはいえ、融資を渋られてるのは新規投資家と属性が悪い投資家のようで、既存客の融資（良属性）への融資は引き続き進んでいるようです。
ただし、個人的には不動産マーケットは行くとこまで来たような気がします。
東京都心の好立地エリアの物件利回りが３％～５％ 、大阪も１％乗せたくらいですから、こっから買っていく属性は殆ど相続税対策組かなぁと。外国人は区分は買ってきますけど大きなものは買いませんし。
で、ここから買うなら正直REIT買っている方が割に合う条件になってきます。
少しREITの話をすると、全REITの平均利回りは４％前半。上記の都心物件と同じくらいと思いますが、ランニングコストの有無や流動性など見ると実質利回りは圧倒的にREIT。ただ、借り入れによるレバレッジができないだけですね。（まぁ信用2階建てでやれば、、、）
利回りだけならREITもいいんじゃないと言いましたが、REITもやはり個別の状況を見ていくと物件取得が上手くいっていないREITが多く、分配に回してるところもあります。短期的にはいいですが成長エンジンである物件が手に入らない、もしくは入れ替えられないのは結構痛手ですし、そろそろ金利上昇分が価格に織り込んでくることを想定するとREIT自体の価格上昇は結構厳しいかもと見ています。
で、次に目が行くのが地方物件なわけですけど、人口減少甚だしい地方でも融資がつく物件は利回り10%を切ってくるわけで。（過疎エリア除く）一時期前、地方なら積算がでるから融資が引きやすいと言われた地方RCもお値段以上ニトリ状態で「積算≦販売価格」になってなかなかフルローンは厳しいことになってます。
で、「良い物件も出てこない、利回りも低い」ということで、今、皆がそろって向かってるのが地方郊外に建てる新築の木賃アパート。
うまく地場の工務店などに依頼すると10%超えてくるということでガンガンやっておられます。 ※余談ですがシノ〇ンやインベス〇ーズクラウドも同じ新築木造投資ですが首都圏に限定しているのとパッケージングされて具体的な中身の値段が封印されているので管理料含めたら実質３%あればいい方じゃないですか。まぁ糞商品に変わりないですが（）
話を新築木賃アパートに戻しますが、この地方郊外の木賃もやり過ぎ感もあり皆が5年～8年後に売ると出口を立てていますので、つまり5年後以降に昨今の大家ブームで建てられたアパートが大量に市場に放出されるわけですよ（笑）めっちゃ怖くないですか？
そりゃ、そのまま持っていてもいいのですが、地方郊外という悪条件で新築プレミアムが剥げ落ちて家賃も下がった状態で、しかも法耐が短い木賃では長期勝負はかなり辛い。
では、今後の投資戦略はどうするのか？ですが。。。
そろそろ何もしない のが一番じゃないですか？（鼻ホジ）
いつも親身にしてもらっている不動産業者に行くと「今は買わないでください。どうせ5年後くらいにまた買い場来ますから株でもやっててください」と追い出されます。
どうしても物件狙いにいくなら
・知り合いなどから相対で譲ってもらう
・ボロ戸建てで利回り20%オーバー狙い
・競売（の手前狙い）
そんなところだと思います。待つのも相場です。難しい市況ですから無理しないでいきましょう。
