メモ 保有物件の出口戦略含めた考え方

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昨年の秋ごろに購入した物件ですが、ある程度の方向性がまとまってきたので自分の考え方をまとめる上でもブログに書いてみました。


購入時　2700万　 （Ｓ60年築、鉄骨）

購入時レントロール
5室中2室空室　年間約353万　利回り13％

駅から15分と微妙な位置なんですけど、まぁ１Ｆが学習塾、２Ｆが事務所3室（ここが2室空室）、３Ｆが居宅（以前はオーナールームだったんですかね）

とりあえず、現況の見た目が昭和過ぎるのと、セキュリティが弱い、少し汚い感があったので以下の対応を検討しており、少し購入時から時間が経過したんですが（ＬＰガス屋のお粗末で、、）スケジュール固まってきました。


■やること
・看板広告設置と自動販売機設置で収益ＵＰ（勿論設置は全て無料）
・施錠オートロック化（ここはＬＰガス屋に全部負担）と防犯カメラ設置
・外壁塗装（ここは裏技で50万ほどで）
・２Ｆ共用部のリフレッシュ（ここは実費30万ほど）
・ＬＰガス屋変更
・空室埋めるのにガンガンＦＡＸ作戦

■シミュレーション




おかげさまで201号室は先週埋まりました。看板広告も２つ（12万）契約が終わったのであと1つ。恐らくこの満室想定は作れるかと。

■出口

18%程度出るなら持っててもいいんじゃね？とも考えてます。4年で元取れるわけれすし。

また、売却を想定するなら、Ｓ60年なので法耐と積算価格から考えると買い手の融資が厳しいのかな～と思ってます。ただし、例えば売却が5000万（表面10%）の場合ですと、キャッシュで買ってくる層もいるわけで、ある程度出口は楽なのかなとも。地方郊外の収益物件は首都圏と違い、どうしても物件のロットが小さくなりますし、銀行融資から見ても大きなものは引きにくいです。例え融資が引けたとしても今後市況が悪化した場合に買い手層から考えると億単位の物件は逃げにくくなります。

この辺りが自分が億単位の物件を買わない理由です。とりあえず当面は満室にすることとタスクを早期に終わらせることを目標に頑張ります。