中長期で考える日本の不動産投資 投資環境整理編

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Q.  不動産投資（事業）って儲かるの？

という質問に今、自分の小さな頭で回答するなら以下になります。

A.　海外不動産と違い、日本の現物不動産は余程の好立地以外については安い時に買って、高い時もしくは売却時に買い手の銀行融資がつく時に売却するのがベストで長期投資は日本の環境上かなり厳しいのではないかと思っています。安定的な家賃収入で老後まで不労所得をなんざ一等地の化け物以外は無理でしょ。


まずは以下で、環境を整理してみたいと思います。


①：日本の人口減少と反しての地方アパート着工

まず大前提として日本の人口は減少になることは誰もが知る事実であり、日本の賃貸マーケットが縮小することになります。（移民受け入れもしくは一夫多妻制など小作りバンザイ制度作れば別ですが）

減少率は少ない順位で　沖縄＞首都圏＞その他　と区切ればいいでしょう。

ごく普通の人の頭で考えて、需要が見込める沖縄や首都圏に新築アパートなどが供給されるなら９９歩譲って納得しようと思いますが、現状は地方郊外の方が着工数は多いのではないでしょうかね。理由は以下

・地主が相続税対策として建てたパターン（大東〇〇やら何やらに騙されてるのもあるでしょうけど）
・金融緩和のおかげで融資がガバガバになり、サラリーマンが明日はあなたも資産億り人ヒャッハーと煽られて建てたパターン（正確には大多数が負債億り人）
・地方郊外なら土地値が安いので表面だけの数字（利回りもどき）を作りやすい

ただし、何度も言うように需給を無視したこの状況は明らかにおかしい訳ですよ。勿論、大学や工場など極地的に需要があるニッチエリアはあると思いますが、10年後もそこがニッチなのか、、、ｼﾗﾝｹﾄﾞ

地方ではアパートの着工↑　人口↓　で賃料の低下が目に見えてますね。（良い物件が安く借りれるチャンスかも）


②：賃貸市況と大家レベルの向上

ここから更に妄想をしていくのですが、このような状況下で一部の大家さんは知恵をつけてきて現在、空室対策に必死な訳です。

幸いにも今は努力が結果（客付）に結びつく状況ですが、それも時間の問題と見ています。知恵が普及化していくとそれが一般化するわけです。
例えばモデルルーム化や、アクセントクロス張り替えなどのプチリフォームや入居者プレゼント、無線ＬＡＮ設置などは今まで低コストでできる差別化として行われてきましたが、今後は当たり前となってます。

そうなると、想定されるのはハイコストな空室対策。広告料の増大。そして極論は空室対策の無価値化（いくら空室対策してもそもそも周りに人がいない）
以下でもいいますが、空室対策を煽って高額な費用を請求する業者からも狙われるわけですよ。
っていうか、ここまでいくと皆さん大好きなワード「不労所得」ではないですわな（震え


③：建物の税法的価値が短い

日本では鉄筋コンクリートでも最長47年。節税の視点ではいいのですが銀行融資の面から見ると中古を購入する場合は木造などはかなり厳しい。融資がつかないと需要が小さくなるため、大きく評価が下がるわけですね。対してアメリカは居住用の場合は新築、中古ともにたしか275年だったと思います（これが現地の銀行融資で使えるかはそこまで知識がないので知りませんけど、すくなくても中古マーケットの市場は日本より大きいことはたしか）

長く使える良質なものとして日本のモノづくりは海外では評価されてますけど、自宅に関しては何でこんなに税法的に短いんでしょうかね。


④：搾取プレイヤーの増加

また、昨今は不動産投資家の増大から、投資家自体から（言葉選ばずに言うと）お金を搾取するビジネスモデルが流行してますが今後もその流れは続くと思います


例えば以下の方々。

・デベロッパー：かぼちゃとかかぼちゃとかかぼちゃとか。後は言うまでもなく。。
・賃貸仲介業者、管理会社：原状回復など高額なマージン抜き。高額なAD
・セミナー屋、アドバイザー：アベノミクス以降の金融緩和組のセミナーはパチンコ失笑ガイドとかなんちゃら。
・弁護士などの士業：登記、訴訟、税務処理、、付加価値なんてほぼ皆無にもかかわらず何故にこんな金額が違うんでしょうかね（白目



次回はこれを踏まえてどう対応するか妄想してみます。