不動産投資もポジションサイジングが大事（その２）
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前回書きました「不動産投資もポジションサイジングが大事」の続きです。
不動産投資において最大のリスクは「売りたい時に売りたい値段で売却できない事」だと前回書きました。
例えば都心部の高級住宅エリアの4階建、最上階部分で延床免責200㎡の高級分譲マンションが1,2億で売りに出てましたと。家賃想定で月50万。 利回りで5%くらいでしょうか。。
立地が良いので多少利回りが低くても良いかと思うのですが、仮に購入して数年後に売却を考えるとどうなるか？
考えるのはまず、実需でこれくらいの規模のマンションが欲しい人ってどのくらいいるのでしょうか？富裕層くらいですよね。 ただ実需なら富裕層が買うかもしれませんが、その中でも数が限定されるように思います。なぜか？所謂、タワマンではなく４階部分なので多少の資産圧縮の効果はありますが、タマワンほどの節税効果が望めずニーズが下がります。
次に投資家が買うとするとどうでしょうか？1.2億なのでなかなかキャッシュ一括で買える人は少ないと思いますので融資が必要。ただ、１棟物ではない分譲なので担保価値が低く、融資がうまく組める人も少ないと思います（ノンバンク系くらいかと）
となると直ぐに売りたいなら１つの結論は「アビトラを狙う投資家を誘うために値段を下げてノンバンクから金を引っ張らせて買わせる」。
よって、売りたい値段で売るのが厳しいという結論になります。
例えが長くなったのですが、では上記の不動産投資のリスク回避をするためには、事例の反証。つまり「出口を見て、買える人が多いかつ、融資がつきやすい物件」を買えばいいのです。」
次のブログではそちらについて書いてみたいと。 （って何か、どこかのセールスメールっぽい展開で嫌なんですけどｗｗ 実際は書くのに疲れただけですので）
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前回書きました「不動産投資もポジションサイジングが大事」の続きです。
不動産投資において最大のリスクは「売りたい時に売りたい値段で売却できない事」だと前回書きました。
例えば都心部の高級住宅エリアの4階建、最上階部分で延床免責200㎡の高級分譲マンションが1,2億で売りに出てましたと。家賃想定で月50万。 利回りで5%くらいでしょうか。。
立地が良いので多少利回りが低くても良いかと思うのですが、仮に購入して数年後に売却を考えるとどうなるか？
考えるのはまず、実需でこれくらいの規模のマンションが欲しい人ってどのくらいいるのでしょうか？富裕層くらいですよね。 ただ実需なら富裕層が買うかもしれませんが、その中でも数が限定されるように思います。なぜか？所謂、タワマンではなく４階部分なので多少の資産圧縮の効果はありますが、タマワンほどの節税効果が望めずニーズが下がります。
次に投資家が買うとするとどうでしょうか？1.2億なのでなかなかキャッシュ一括で買える人は少ないと思いますので融資が必要。ただ、１棟物ではない分譲なので担保価値が低く、融資がうまく組める人も少ないと思います（ノンバンク系くらいかと）
となると直ぐに売りたいなら１つの結論は「アビトラを狙う投資家を誘うために値段を下げてノンバンクから金を引っ張らせて買わせる」。
よって、売りたい値段で売るのが厳しいという結論になります。
例えが長くなったのですが、では上記の不動産投資のリスク回避をするためには、事例の反証。つまり「出口を見て、買える人が多いかつ、融資がつきやすい物件」を買えばいいのです。」
次のブログではそちらについて書いてみたいと。 （って何か、どこかのセールスメールっぽい展開で嫌なんですけどｗｗ 実際は書くのに疲れただけですので）
