1棟投資 VS ボロ戸建て投資
いつも役に立つのか立たないのかわからない当ブログを見ていただきありがとうございますm(_ _)m
不動産投資 ブログランキングへ
1億の資産（借金）作りませんか？と、〇ノケンが相変わらず煽っていますけど 不動産投資セミナーは好調のようです。。。
でも、不動産投資の趣旨って〇億の資産じゃなくて安定的なキャッシュフローのはずです。
では、CFを安定的に維持するのに1棟ものを買うのと、空き家問題でありふれるボロ戸建てを買うのとどっちがいいんでしょうかね。
シミュレーションです。
◆1棟マンション ２LDK×10室（家賃全て仮に8万）のRC築20年が1億2000万で買ったとします。
構造、エリアなど要因は色々ありますが、大体今の相場で言えば表面８％あたりでしょう。
8万円×10室×12か月＝960万 こちらからローン返済、管理費などが差し引かれてて残りがCF。
メリット
・一発で10室手に入るので手続きが楽。
・借り入れでレバレッジを効かせられるので上手くやれば一気に資産が増える
デメリット
・下手すると空室が埋まらずに破産コースへ一直線
・RCなど評価が高いものは固定資産税が糞高い
・借金大魔王になって、いつか訪れるデッドクロスへ一直線
・仲介手数料が糞高い。1億超えたら手数料だけで300万っすよ？？
と考えると、手残りって結構少ないんですよね。
◆対して、探せば見つかる築古戸建て投資。
1戸建て ５DK（家賃５万）築年数不明が300万前後クラスがたまに売っています。
利回りとしては20%あたりは目指せるでしょう。
5万×16戸×12か月＝960万。 つまり、16戸持ってしまえば↑の1棟マンションと同じキャッシュフローになるわけです。
16戸購入した際の金額は手数料除いて4800万。1棟マンションの価格の半分にもいきません。
メリット
・利回りを高くできる案件が多い（勿論努力が必要）
・必要経費が少なくて済む（なので、1棟ものの手残りCFと平仄合わせるならボロ戸建て数は16戸より少なくて済む）
・固定資産税が糞安い
・仲介手数料もバリュー
・出口がアレンジしやすい。(実需に売るのもよし、更地にするのもよし）
デメリット
・築古などは借入ができないことが多く、資産拡大に時間がかかる
・ボロ戸建てなのである程度の補修が必要な時もある
こう見ると、ボロ戸建て投資も悪くないはずなんですが、業者からは殆ど進められませんよね
なぜか？
そりゃ仲介手数料が低いからに決まってますでしょｗｗ
1棟ものと１つのボロ戸建て、売る手続きは全く一緒なのに手数料が方や10万程度、もう一方は300万だったらそりゃ、、、ね。
1棟もの専門にバナー広告でよく腕組してドヤってる〇戸大家さん見たらわかるでしょ？？ｗ業者なんてそんなもんです。お気を付けくださいね。
とはいえ、1棟は1棟のメリット、ボロ戸建てはボロ戸建てのメリットがあります。オススメは1棟をコア、ボロ戸建てをサテライト投資として複数所有するコアサテライト投資を個人的にはオススメしますが、またこの話は後日。
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1億の資産（借金）作りませんか？と、〇ノケンが相変わらず煽っていますけど 不動産投資セミナーは好調のようです。。。
でも、不動産投資の趣旨って〇億の資産じゃなくて安定的なキャッシュフローのはずです。
では、CFを安定的に維持するのに1棟ものを買うのと、空き家問題でありふれるボロ戸建てを買うのとどっちがいいんでしょうかね。
シミュレーションです。
◆1棟マンション ２LDK×10室（家賃全て仮に8万）のRC築20年が1億2000万で買ったとします。
構造、エリアなど要因は色々ありますが、大体今の相場で言えば表面８％あたりでしょう。
8万円×10室×12か月＝960万 こちらからローン返済、管理費などが差し引かれてて残りがCF。
メリット
・一発で10室手に入るので手続きが楽。
・借り入れでレバレッジを効かせられるので上手くやれば一気に資産が増える
デメリット
・下手すると空室が埋まらずに破産コースへ一直線
・RCなど評価が高いものは固定資産税が糞高い
・借金大魔王になって、いつか訪れるデッドクロスへ一直線
・仲介手数料が糞高い。1億超えたら手数料だけで300万っすよ？？
と考えると、手残りって結構少ないんですよね。
◆対して、探せば見つかる築古戸建て投資。
1戸建て ５DK（家賃５万）築年数不明が300万前後クラスがたまに売っています。
利回りとしては20%あたりは目指せるでしょう。
5万×16戸×12か月＝960万。 つまり、16戸持ってしまえば↑の1棟マンションと同じキャッシュフローになるわけです。
16戸購入した際の金額は手数料除いて4800万。1棟マンションの価格の半分にもいきません。
メリット
・利回りを高くできる案件が多い（勿論努力が必要）
・必要経費が少なくて済む（なので、1棟ものの手残りCFと平仄合わせるならボロ戸建て数は16戸より少なくて済む）
・固定資産税が糞安い
・仲介手数料もバリュー
・出口がアレンジしやすい。(実需に売るのもよし、更地にするのもよし）
デメリット
・築古などは借入ができないことが多く、資産拡大に時間がかかる
・ボロ戸建てなのである程度の補修が必要な時もある
こう見ると、ボロ戸建て投資も悪くないはずなんですが、業者からは殆ど進められませんよね
なぜか？
そりゃ仲介手数料が低いからに決まってますでしょｗｗ
1棟ものと１つのボロ戸建て、売る手続きは全く一緒なのに手数料が方や10万程度、もう一方は300万だったらそりゃ、、、ね。
1棟もの専門にバナー広告でよく腕組してドヤってる〇戸大家さん見たらわかるでしょ？？ｗ業者なんてそんなもんです。お気を付けくださいね。
とはいえ、1棟は1棟のメリット、ボロ戸建てはボロ戸建てのメリットがあります。オススメは1棟をコア、ボロ戸建てをサテライト投資として複数所有するコアサテライト投資を個人的にはオススメしますが、またこの話は後日。
