今が家賃を上げるベストタイミングな理由
月々の私たちの生命の源「家賃」できるものなら上げたいですね。
その家賃を合理的に上げる今がその時期だと考えます。
目次
家賃を合理的に上げる要素
家賃については売却の際にも収益還元法で大切な指数になる為、またキャッシュフローを上げるためにも1円でも上げたいものです。
家賃を上げる大家側の正統的な理由として上げれるのは以下の３つ
・地価の上昇
・経済事情の変動
・周辺より家賃が安い
「クレーム言うお前が嫌いだから～～！」的な個別事象では裁判起こされたら負けますのであしからず。しっかりとした正当な理由、そして直前ではなく事前に周到な準備を行う必要があります。
さて、本題に入りますが家賃を上げるベストタイミングというのは「消費税増税」における経済事情の変動および「地価の上昇」を要因として持ち出すことができます。
各都道府県別の基準地価については以下参考にしてください。
値上げ手続きの手順
では、どのように入居者と交渉していくか、ですが管理会社が間にいる場合は管理会社に必ず相談して進めましょう。
例えば今から値上げを検討するなら、来年2020年の4月以降の契約更新時から順次値上げをする旨の通知を全員に通知を行い、更新の度に値上げ手続きをしていく形です。
いきなり来月から値上げをしたい気持ちもわかりますが、あくまで値上げは大家と入居者の双方の合意のもとで成立するもので、入居者の立場から見ればいきなり来月からと言われると不誠実と思われますし、相手も生活があるうえで下手をすれば訴訟に発展にもなりかねないです。
よって6か月というのは入居者にじっくり考えてくださいという期間を設けることで、最悪入居者が訴訟等に持ち込んだ場合でも大家側に優位に働く対抗要件を備える必要があります。
後、値上げについては必ず書面で前もって入居者に渡して説明することが必要です。書面については自分で作成するのもよし、管理会社に作成させるのも良しかと（作らない会社は切ってしまえとｗ）
値上げで更新を断られないか
これは値上げ幅にもよるかと思います。家賃5万のところ、いきなり1万値上げは流石に増税や地価上昇の要因としても合理性に欠けますし、下手すると訴訟にもなりかねません。せいぜい、1000円程度など「これくらいなら」と思わせる金額にすべきかと思います。
管理会社が間にいるなら値上げ幅を相談するのも１つです。
（まぁ、彼らは保守的で波風立てたくないから辞めろと言いかねないですけど…）
たった1000円かと思いますが10世帯あれば月に1万円、年ベースで12万円増えるわけで売却時の表面利回りＵＰにもなるのでバカにできません。
おすすめはあれです、980円とか1380円とか安そうに見えるや～つ（笑）
更新時に値上げを入居者に納得させる一つのテクニック
自分は今まで使いませんが、知り合いの大家さんが使っているテクニックとして更新して長く住んでもらうために
- 1回目の更新でクオカード1000円
- 2回目の更新で湯快リゾートペア券
- 3回目の更新でエアコン洗浄もしくは畳の表替え
など更新の度に入居者の方にも喜ばれるようなシステムを活用しているようです。
確かに退去されて、また仲介にＡＤ払うのもアホらしいので、値上げと併せて導入もいいかもしれませんね。
